Garden of Taxation

PSAK 73 Sewa

Properties3
descriptionEkspansi paripurna atas Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 73 yang meruntuhkan batasan konvensional pencatatan Operating Lease di Neraca Keuangan.
tagsperaturan, psak, leasing, sewa, ifrs
aliasesPSAK 73, Sewa, IFRS 16, Leasing, ROU Asset, Operating Lease

4 min read

PSAK 73: Sewa (Leases)

Diadopsi secara harfiah dari IFRS 16 Leases, PSAK 73 mendobrak salah satu celah manipulasi pendanaan Off-Balance Sheet terbesar dalam sejarah ilmu akuntansi keuangan. Standar ini mencabut ketentuan PSAK 30 dan berlaku mengikat sejak 1 Januari 2020.

Sebelum PSAK 73, perusahaan hobi melakukan Sewa Operasi (Operating Lease) atas pesawat, alat berat, dan gedung guna menyembunyikan “utang raksasa” mereka dari Neraca. Dengan PSAK 73, pesta penyembunyian ini berakhir. Semua jenis sewa (di atas 1 tahun) wajib ditarik masuk dan dikapitalisasi ke dalam Neraca.

BAB I: Identifikasi Sewa

Pada awal inisiasi kontrak, entitas harus menilai apakah kontrak tersebut merupakan (atau mengandung unsur) Sewa. Sebuah kontrak dinyatakan sebagai sewa hanya jika memberikan hak untuk mengendalikan penggunaan aset identifikasian selama suatu jangka waktu tertentu untuk dipertukarkan dengan imbalan. Ciri mutlaknya:

  1. Aset dapat diidentifikasi secara fisik (contoh: menyewa unit mesin truk dengan nomor seri spesifik, bukan sekadar “menyewa tenaga angkut”). Pemasok tidak memiliki hak substitusi substantif atas aset tersebut.
  2. Pelanggan berhak menguasai manfaat ekonomi dan berhak mengarahkan langsung cara serta tujuan penggunaan aset tersebut.

BAB II: Akuntansi Penyewa (Lessee)

1. Pengakuan Awal (Day-1 Capitalization)

Tidak ada lagi dikotomi (pemisahan) antara Finance Lease maupun Operating Lease bagi sang penyewa. Semua kontrak sewa akan dipaksakan masuk ke Neraca dengan menjurnal sepasang akun monumental:

  • (D) Aset Hak Guna (Right-of-Use / ROU Asset)
  • (K) Liabilitas Sewa (Lease Liability)

Aset Hak Guna diukur pada biaya perolehan yang merangkum: (a) Nilai awal Liabilitas Sewa, (b) Uang muka sewa, (c) Biaya langsung awal, dan (d) Estimasi biaya pembongkaran restorasi. Liabilitas Sewa diukur pada nilai kini (Present Value) dari pembayaran sewa masa depan yang belum dilunasi, didiskontokan menggunakan Suku Bunga Implisit (Implicit Rate) atau Suku Bunga Pinjaman Inkremental (Incremental Borrowing Rate).

2. Pengukuran Selanjutnya

Seiring berjalannya tahun, Penyewa dilarang membebankan Uang Kas Cicilan Sewa (Lease Payment) sebagai Beban Sewa Laba Rugi. Sebagai gantinya, beban komersial yang menjangkiti Laba Rugi dipecah menjadi dua elemen artifisial:

  • Beban Penyusutan / Amortisasi ROU Asset (dihitung secara garis lurus).
  • Beban Bunga Sewa (diukur dari saldo Liabilitas Sewa dikalikan suku bunga diskonto efektif).

3. Pengecualian Praktis (Exemptions)

Penyewa diizinkan secara opsional untuk kembali menggunakan pencatatan kas-basis lama (tidak membukukan ROU Asset dan Liabilitas) KHUSUS untuk:

  • Sewa Jangka Pendek (Short-term leases): Durasi masa sewa murni sama dengan atau kurang dari 12 bulan (tanpa opsi perpanjangan).
  • Aset Bernilai Rendah (Low-value assets): Aset yang pada kondisi barunya berharga sepele (misal: penyewaan mesin fotokopi kantor, PC tablet, furnitur kecil). Mobil atau alat berat mutlak tidak bernilai rendah.

BAB III: Akuntansi Pesewa (Lessor)

Bertolak belakang dengan reformasi drastis bagi pihak Penyewa, PSAK 73 secara utuh mempertahankan perlakuan lama bagi pihak Pesewa. Pesewa (pemilik barang) tetap wajib mengklasifikasikan portofolionya ke dalam dua kubu:

  1. Sewa Pembiayaan (Finance Lease): Jika secara substansial seluruh risiko dan manfaat atas kepemilikan aset ditransfer kepada Penyewa (biasanya diakhiri dengan Hak Opsi beli atau umur sewa melampaui usia ekonomis mayoritas).
  2. Sewa Operasi (Operating Lease): Sewa biasa (rental). Pesewa tetap mengakui aset di Neracanya sendiri dan menyusutkannya secara mandiri.

BAB IV: Transaksi Jual dan Sewa-Balik (Sale and Leaseback)

Apabila korporasi kekurangan kas, ia dapat menjual gedungnya ke bank, lalu menyewanya kembali.

  • Jika Transfer Diakui Sebagai Penjualan (berdasar Uji Kendali PSAK 72): Penjual (Penyewa) hanya boleh mengakui untung/rugi pelepasan aset terbatas pada porsi nilai hak yang telah beralih ke pihak pembeli. Porsi hak yang dipertahankan melalui sewa-balik wajib dihitung sebagai ROU Asset proporsional baru.
  • Jika Transfer Gagal Diakui Sebagai Penjualan: Transaksi ini dianggap sebagai aktivitas utang-piutang fiktif berkedok sewa. Uang tunai yang diterima dianggap sekadar pinjaman utang (Pinjaman Jaminan Aset).

Konflik Perpajakan Mutlak: Otoritas Pajak (DJP) tidak meratifikasi PSAK 73 ini. Secara hukum peradilan pajak (Berdasarkan KMK 1169/1991), perjanjian sewa tanpa hak opsi di akhir masa akan tetap dianggap Operating Lease konvensional. Seluruh beban ROU Asset dan Beban Bunga yang dianjurkan oleh standar ini wajib dihapus paksa (Koreksi Positif) pada lembar Kertas Kerja Rekonsiliasi Fiskal akhir tahun WP Badan.

Graph View